[CĐBĐS]-Càng uy tín, doanh nghiệp làm báo cáo BĐS càng… điêu!

Lạy cả nón các loại "báo cáo thị trường BĐS"!

Ngay việc đưa thông tin trong các báo cáo, họ cũng đưa phần lớn thông tin từ các dự án doanh nghiệp đang tiếp thị, bán hàng.

LTS: Thị trường BĐS Việt Nam đang trong thời điểm khó khăn chưa từng thấy từ trước tới nay. Việc thị trường gặp khó xuất phát từ nhiều nguyên nhân, nhưng nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc Ngân hàng Nhà nước siết chặt tiền tệ để ổn định kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, vẫn còn một nguyên nhân khác đẩy thị trường BĐS Việt Nam rơi vào suy thoái, khủng hoảng, khiến nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ lao đao: Ấy chính là việc các công ty tiếp thị, quản lý BDS tại Việt Nam đã quá thổi phồng tiềm năng nhiều phân khúc thị trường so với nhu cầu thực tế.

Chúng tôi sẽ đăng tải loạt bài viết mổ sẻ nguyên nhân vì sao các công ty tiếp thị đua nhau làm báo cáo; việc thông tin trong báo cáo có đáng tin tưởng không. Và, những ai chịu tác động và thiệt hại lớn nhất từ các báo cáo thị trường?….

Lâu nay chuyện làm báo cáo thông tin của một công ty hay làm báo cáo trong một lĩnh vực nào đó vẫn khiến nhiều người nghĩ đến việc: người ta đang công khai hoặc minh bạch hoá những thông tin cho công chúng. Và, việc thông tin càng được công khai sẽ càng làm cho thị trường, cho hoạt động của công ty, cho nền kinh tế và các nhà đầu tư đi đúng hướng và tránh được những nguy cơ rủi ro.

Vậy nhưng, có một lĩnh vực ở Việt Nam người ta đang đua nhau làm báo cáo, ấy là báo cáo thị trường BĐS. Song báo cáo BĐS làm ra càng nhiều, nhà đầu tư càng khủng hoảng, mất phương hướng, trong khi thị trường BĐS càng thêm rối và thêm nguy cơ rơi xuống vực sâu!

Tại thị trường BĐS Việt Nam, hiện có rất nhiều nhà cung cấp dịch vụ BĐS. Tuy nhiên, nhắc đến nhà cung cấp dịch vụ BĐS, người ta thường nghĩ ngay đến những tên tuổi không chỉ nổi tiếng tại Việt Nam, mà họ còn là những tên tuổi lẫy lừng trên thế giới trong lĩnh vực tư vấn và quản lý BĐS: đó là Savills hay CBRE.

Chính vì các công ty này là những thương hiệu lớn nên bất kỳ báo cáo thị trường nào các công ty này đưa ra cũng thu hút đông đảo phóng viên, nhà báo và các nhà kinh doanh, đầu tư BĐS quan tâm, tìm hiểu.

Thế nhưng, dù uy tín và có đội ngũ nhà nghiên cứu giầu kinh nghiệm, những nhà cung cấp dịch vụ bất động sản hàng đầu thế giới ở Việt Nam cũng đã gặp không khó khăn khi thu thập, thống kế số liệu về thị trường bất động sản tại Việt Nam, nhất là tại thị trường kém minh bạch như Hà Nội.

Băn khoăn khó quyết mua hay không mua?

Theo thống kê chưa đầy đủ, hiện cả nước có hơn 700 sàn giao dịch BĐS. Riêng Hà Nội có hơn 300 sàn. Thế nhưng, ngay cả khi Bộ Xây dựng có chính sách bắt buộc mọi giao dịch BĐS phải qua sàn thì lượng giao dịch qua sàn thực tế vẫn rất ít, chỉ chiếm một phần nhỏ so với  lượng giao dịch ngầm khổng lồ của thị trường.

Trước kia, muốn tìm hiểu về một dự án nào đó, nhà đầu tư không biết tìm thông tin từ đâu. Nhưng  thời điểm hiện tại, khi thị trường khá trầm lắng, để bán được hàng, các chủ dự án bắt buộc phải công bố những thông tin liên quan đến dự án. Song, vì chưa có điều khoản bắt buộc  chủ đầu tư phải công bố những số liệu về dự án nên những thông tin mà chủ dự án đưa ra rất ít, chưa thể đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư.

Vì  vậy, các công ty tư vấn, quản lý BĐS như  Savills hay CBRE, dù có chuyên nghiệp đến mấy cũng chỉ nắm được một phần thông tin dự án họ được quyền tiếp thị, quản lý. Chứ những số liệu cụ thể về thị trường thì các doanh nghiệp này cũng chưa bao giờ có được thông tin đầy đủ.

Mặt khác, các công ty tư vấn, quản lý làm báo cáo thị trường cũng không hoàn toàn là cơ quan nghiên cứu độc lập. Bởi ngoài tư vấn, họ còn là những doanh nghiệp phân phối, tham gia cùng các doanh nghiệp quản lý dự án, thậm chí làm đại diện trược tiếp bán hàng. Ngay việc đưa thông tin trong các báo cáo, họ cũng đưa phần lớn thông tin từ các dự án doanh nghiệp đang tiếp thị, bán hàng.

Nhự vậy, thông tin nêu trong các báo cáo này không hề đại diện cho toàn cục thị trường. Vì thế, nhiều chuyên gia BĐS vẫn khuyến cáo nhà đầu tư cũng chỉ nên dừng lại ở mức độ tham khảo. Còn quyết định mua sản phẩm thì nhà đầu tư phải cân nhắc, tìm hiểu và nghe ngóng từ nhiều nguồn khác nhau nữa.

Vì thế, với cách làm báo cáo và công bố báo báo ngày một nhiều như nhiều công ty quản lý, tiếp thị BĐS đang làm, họ cũng chỉ nhằm một mục đích duy nhất là để tiếp thị, bán hàng cho những đơn vị mà các doanh nghiệp này đang làm đại diện!

Càng uy tín, doanh nghiệp làm báo cáo BĐS càng… điêu!

 - Qua các báo cáo được tô vẽ quá nhiều mầu hồng của công ty tiếp thị, các chủ đầu tư liên tục xây thêm TTTM mới để đón xu thế thị trường. Trong khi các nhà đầu tư nhỏ lẻ đua nhau đầu tư mong có thể cho thuê kiếm lời đã phải gặt trái đắng, “chôn vốn” mà không biết bao giờ mới có thể rút ra.

<><><>

<><><> 

BĐS căn hộ cao cấp gặp khó vì các báocáo của các công ty tiếp thị BĐS

Trong khi cơ quan Nhà nước còn chưa tìm ra hướng quản lý thị trường BĐS một cách hiệu quả thì các doanh nghiệp tiếp thị BĐS đua nhau làm báo cáo và định hướng thị trường theo cách của riêng mình. Và, việc liên tục thổi phồng nhu cầu và tiềm năng của nhiều phân khúc thị trường, các báo cáo thị trường BĐS sau khi được tuyên truyền qua các kênh truyền thông đã khiến dư luận có cái nhìn thiếu chân thực về toàn cục thị trường BĐS. Và hậu quả, khi thị trường gặp khó, chỉ những nhà đầu tư nhỏ lẻ, thiếu thông tin cứ đổ xô đầu tư theo tin đồn, theo dự báo của báo cáo thị trường và theo cả tâm lý đám đông là chịu trận.

Tại buổi họp báo ra mắt Trung tâm thương mại (TTTM) lớn nhất miền Bắc Savico Megamall, do công ty quản lý BĐS CBRE Việt Nam tổ chức mới đây, sau màn đọc báo cáo tiềm năng đầu tư vào lĩnh vực TTTM của nhà tổ chức, đại diện của CBRE đã bị chính những nhà báo được mời đến đưa tin… “phản pháo”.

Cụ thể, có nhà báo (xin được giấu tên) đã đưa ra hàng loạt dẫn chứng thực tế loại hình TTTM không hề “ngon ăn” và nhiều mầu hồng như báo cáo mà vị đại diện của CBRE đã nêu. Đồng thời, nhà báo này đưa ra dẫn chứng cụ thể các TTTM như Gran Plaza hay The Garden… đang rất vắng khách.

Không bán được hàng, lại chịu mức giá thuê đắt đỏ, nhà bán lẻ đã phải thanh lý hợp đồng với nhà quản lý, dẫn tới việc giá thuê mặt bằng TTTM tại những nơi này phải giảm giá liên tục.

Thực tế, mặt bằng TTTM chỉ đắt khách thuê khi chúng hiện hữu tại các khu trung tâm thành phố. Còn tại các khu vực ngoại vi thì loại hình mặt bằng TTTM vẫn… ế xưng ế xỉa. Bởi, nếu miếng bánh TTTM thực sự ngon ăn thì chủ đầu tư dự án Usilk City mới đây đã không dễ “cho không” hàng chục nghìn mét vuông mặt bằng TTTM cho khách hàng, chỉ để khuyến khích khách hàng trả tiền cho phần tiền họ bắt buộc phải trả vì đã mua căn hộ tại Usilk City!

Thế nhưng, qua các báo cáo được tô vẽ quá nhiều mầu hồng của công ty tiếp thị, các chủ đầu tư liên tục xây thêm TTTM mới để đón xu thế thị trường. Trong khi các nhà đầu tư nhỏ lẻ đua nhau đầu tư mong có thể cho thuê kiếm lời đã phải gặt trái đắng, “chôn vốn” mà không biết bao giờ mới có thể rút ra.

Không chỉ quá tô hồng trong những báo cáo thị trường mặt bằng TTTM. Bởi trước kia, các công ty quản lý, tiếp thị, trong các báo cáo thị trường của mình cũng đua nhau thổi phồng nhu cầu về căn hộ cao cấp.

Chẳng hạn, có công ty tiếp thị liên tiếp trong nhiều báo cáo tháng, báo cáo quý và cả báo cáo năm nhấn mạnh chuyện kinh tế Việt Nam tăng trưởng liên tục, tầng lớp những người có tiền liên tục tăng kéo theo nhu cầu căn hộ cao cấp vô cùng lớn.

Từ các báo cáo thị trường này, các nhà đầu cơ đổ xô đầu tư mua căn hộ khiến thị trường căn hộ liên tục khan hàng, giá bị đẩy cao chót vót, vượt quá khả năng với cả những người giầu, có thu nhập “khủng” tại Việt Nam. Và, khi lượng căn hộ cao cấp được tung ra thị trường quá nhiều, giá của nó cũng đã quá cao thì quả bóng căn hộ cao cấp bắt đầu xì hơi.

Thế nhưng, đến thừoi điểm này, nhà tiếp thị bán hàng đã kiếm đủ từ phân khúc căn hộ cao cấp, bởi họ đã thành công trong việc làm đại diện bán hàng. Trong khi những nhà đầu tư nhỏ lẻ phải chịu trận, lãnh hậu quả bởi đã bị các loại báo cáo thị trường điêu ngoa làm cho mê hoặc…

Dường như việc làm báo cáo thị truờng để tô hồng cho một phân khúc BĐS nào đó đã trở thành mô típ kinh điển của các công ty tiếp thị bán hàng BĐS. Bởi gần đây, tại Hà Nội hay Tp. Hồ Chí Minh, các doanh nghiệp tiếp thị bán hàng lại liên tục làm báo cáo, liên tục tô hồng phân khúc BĐS nghỉ dưỡng cho nhiều dự án rất long lanh nào đó ở một địa phương xa lắc ở miền Trung. Và, trong bối cảnh thị trường BĐS gặp khó, dòng tiền bị siết chặt, các chủ dự án BĐS lien tục điều chỉnh giá mà không có khách mua thì các đại diện bán hàng BĐS nghỉ dưỡng vẫn liên tục đưa ra những con số bán hàng ấn tượng đến khó tin!?

Và phải chăng, tấn bi kịch đầu tư BĐS nghỉ dưỡng cũng sẽ lại có chung một kết quả giống y chang chuyện nhà đầu tư rót tiền đầu tư vào mua căn hộ cao cấp và mua mặt bằng TTTM, để rồi phải ngậm trái đắng tự trách mình có tiền mà… quá dại!